Ως γραφείο, έχουμε εξειδίκευση στη μελέτη και κατασκευή κατοικιών. Έτσι, εκτός από μερικούς επιχειρηματίες - επενδυτές για τους οποίος σχεδιάζουμε κατοικίες ή συγκροτήματα που προορίζονται για εκμετάλλευση, ο κύριος όγκος πελατών μας είναι ιδιώτες που επιθυμούν να χτίσουν την μόνιμη κατοικία τους.

Ανέκαθεν, παρατηρούμε ότι ένα μεγάλο ποσοστό των ανθρώπων που μας προσεγγίζουν με την επιθυμία να δημιουργήσουν την κατοικία τους, είναι από άλλες χώρες. Τα τελευταία τρία χρόνια όμως, εντοπίσαμε μία τεράστια αλλαγή στα ποσοστά ελλήνων - ξένων. Από το 2012 μέχρι και το 2019, σύμφωνα με τα δεδομένα μας, τα ποσοστά ήταν 20/80 με περισσότερους τους έλληνες. Από το 2020 μέχρι και σήμερα, το ποσοστό αυτό έχει ανατραπεί σε 85/15 !

Κάποιος μπορεί να πει ότι απλά μετατοπίστηκε η αγορά που αναφερόμαστε με αποτέλεσμα να διαμορφωθεί διαφορετικό κοινό. ΄Ίσως ισχύει αυτό, αλλά όχι σε τέτοιο βαθμό που παρουσιάζουν τα δεδομένα. Πράγματι, έχει αυξηθεί δραματικά το ποσοστό ανθρώπων από άλλες χώρες πού χτίζουν την κατοικία τους στην Κρήτη.

ΠΟΥ ΟΦΕΙΛΕΤΑΙ ΑΥΤΟ;

Η Ελλάδα και ιδιαίτερα η Κρήτη, είναι ένα μέρος που πολλοί θα ήθελαν να ζήσουν μόνιμα. Η πιο συνηθισμένη ιστορία είναι: “Ήρθαμε διακοπές, ερωτευτήκαμε το μέρος και αποφασίσαμε να ζήσουμε εδώ”. Και πράγματι, η Κρήτη είναι ένα ερωτεύσιμο μέρος. Κλίμα ιδανικό με πολύ ηλιοφάνεια και καλές θερμοκρασίες, επιβλητικά βουνά που ακουμπούν τις ατέλειωτες ακρογιαλιές. Ιδανικό μέρος για κάθε είδους εξόρμηση στη φύση που αγκαλιάζει τις σχετικά μικρές πόλεις του νησιού, που όμως δεν τους λείπει τίποτα. Καταπληκτικό φαγητό, σχετικά χαμηλό κόστος ζωής και όλα αυτά στην Ευρώπη. Ειδικά αν έχεις περάσει τη ζωή σου σε κάποια μεγαλούπολη με ξέφρενους ρυθμούς, έχεις πετύχει στην δουλειά σου κάνοντας κάποιες οικονομίες και πλέον μπορείς να δουλέψεις από απόσταση, δύσκολα βρίσκεις λόγους να μην μετακομίσεις στην κρήτη.

Η ανάπτυξη των ψηφιακών μέσων και του Ιντερνετ τα τελευταία χρόνια σε συνάρτηση με τον Κορονοϊό, δημιούργησε τις ιδανικές συνθήκες για να κάνουν expand οι digital nomads. Σήμερα πλέον, ένα πολύ μεγάλο κομμάτι του πληθυσμού έχει την δυνατότητα να δουλεύει από απόσταση. Η Ελλάδα επίσης, τα τελευταία χρόνια μετά την κρίση, διανύει μία περίοδο σχετικής σταθερότητας και ανάπτυξης, με τις τιμές στα ακίνητα να είναι ακόμα σε χαμηλά επίπεδα σε σχέση με την υπόλοιπη Ευρώπη. Οι μετακινήσεις μεταξύ κρατών, έχουν γίνει πιο εύκολες, πιο οικονομικές και πιο συχνές και μέσω της τεχνολογίας όλα έχουν γίνει πολύ πιο εύκολα σε μία χώρα. Για παράδειγμα, πλέον καθίσταται απλή και εύκολη διαδικασία το να βρεις που θα φας καλά ή πως θα πας κάπου.

Τέλος, ο κόσμος σιγά σιγά αλλάζει τις αξίες του γενικότερα. Έτσι, για έναν επιτυχημένο μεσήλικα επιχειρηματία, που έχει ζήσει τη ζωή του σε μεγάλες πόλεις και σε γοργούς ρυθμούς, το να μετακομίσει σε μία ηλιόλουστη γωνία της Ευρώπης και να δημιουργήσει ένα σπίτι όπως το έχει ονειρευτεί, αποτελεί γι’ αυτόν την ιδανική αναβάθμιση της ζωής του. Όλα τα παραπάνω πιστεύω ενέτειναν το ρεύμα των ανθρώπων που καταφθάνουν στην Κρήτη από διάφορες γωνιές του πλανήτη.

ΠΩΣ ΕΠΗΡΕΑΖΕΤΑΙ Ο ΤΟΠΟΣ ΜΑΣ;

Η πλειοψηφία των ανθρώπων που μετακομίζουν στην Κρήτη αναζητούν μια μεγάλη έκταση μέσα στην φύση, είτε κοντά στην θάλασσα, χωρίς φωτο - ηχορύπανση και ιδανικά με θέα. Επομένως, αναζητούν εκτός οικισμού ιδιοκτησίες. Η δόμηση στα εκτός οικισμού ακίνητα, θεωρητικά πάντα, επιτρέπεται για αγροικίες, με σκοπό να βοηθήσουν τον αγρότη να εκμεταλλευτεί την περιουσία του. Αυτό με τον καιρό έχει μεταφραστεί σε οικόπεδα ιδανικά για μία μεγάλη βίλα με πισίνα και έχει οδηγήσει στην υποβάθμιση των παραδοσιακών οικισμών αλλά και της υπαίθρου, καθώς αντί για φυσικό τοπίο, βλέπουμε ωραίους κήπους με τροπικά φυτά και ψηλούς μαντρότοιχους. Έχει αρχίσει να χάνεται η έννοια του χωριού με ότι αυτό συνεπάγεται και οδεύουμε προς το αμερικάνικο πρότυπο, δηλαδή παίρνουμε το αμάξι για να πάμε οπουδήποτε.

Τυπολογικά, οι κατοικίες αυτές είναι συνήθως εκτός κλίμακας, πολύ μεγαλύτερες από τα κτίρια των οικισμών. Και εάν ο αρχιτέκτονας δώσει έμφαση στα “θέλω” του ιδιοκτήτη, χωρίς να τα φιλτράρει από τους περιορισμούς που θα πρέπει να έχει ένα κτίριο στο κρητικό τοπίο, τα αποτελέσματα είναι τραγικά. Αν σχεδιάσει το κτίριο αρχιτέκτονας…

ΕΛΛΗΝΙΚΗ ΠΡΑΓΜΑΤΙΚΟΤΗΤΑ/GREEK REALITY

Ερχόμενοι αυτοί οι άνθρωποι από ανεπτυγμένες χώρες, έχουν στο μυαλό τους ότι θα έρθουν στην Ελλάδα και πληρώνοντας το αντίτιμο που θα τους ζητηθεί, θα έρθει στην κατοχή τους το οικόπεδο με μία απλή διαδικασία σε λίγες μέρες. Έχοντας επιλέξει από πριν τον αρχιτέκτονα, θα σχεδιάσουν μαζί του την κατοικία που έχουν ονειρευτεί χρόνια τώρα και ο αρχιτέκτονας θα πάρει την απαραίτητη οικοδομική άδεια για να ξεκινήσουν την κατασκευή σε λίγες εβδομάδες. Έτσι όπως γίνεται δηλαδή σε όλες τις χώρες του “ανεπτυγμένου” κόσμου. Με ξεκάθαρη νομοθεσία, με ηλεκτρονικές βάσεις δεδομένων για το κάθε τι που θα χρειαστεί και με μηχανικούς, δικηγόρους, συμβολαιογράφους, λογιστές και κρατικούς υπαλλήλους κ.α. που χειρίζονται την κάθε υπόθεση με επαγγελματισμό και σοβαρότητα, εξυπηρετώντας το κοινό συμφέρον, χωρίς να έχουν αυτοσκοπό να βρίσκουν πρόβλημα στη λύση.

Στην Ελλάδα όμως, δεν δουλεύουν έτσι τα πράγματα. Για να έρθει στην κατοχή τους το οικόπεδο, θα χρειαστούν μήνες και διάφορα έγγραφα από διαφορετικές υπηρεσίες που λήγουν σε δύο μήνες, πριν χρησιμοποιηθούν δηλαδή και θα πρέπει να εκδοθούν ξανά, βάζοντας σε φαύλο κύκλο τη διαδικασία. Διαφορετικά δεδομένα μεταξύ συμβολαίων και κτηματολογίου που οδηγούν σε μήνες αναμονής και πολλαπλά έξοδα, πολυνομία που δοκιμάζει όλους τους εμπλεκόμενους δυσκολεύοντας τους να πάρουν τη σωστή απόφαση και πολλές φορές τέλμα και αδυναμία να προχωρήσει μία αγορά. Για να εκδοθεί μία άδεια χρειάζονται εκτός από τα σχέδια, 70 με 90 διαφορετικά έγγραφα από διαφορετικές υπηρεσίες και γραφεία, που η πλειοψηφία τους δεν εκδίδεται ηλεκτρονικά αλλά απαιτεί αιτήσεις και εγκρίσης προϊσταμένων ή υπαλλήλων. Κατά την γνώμη μου, χωρίς κανέναν ουσιαστικό λόγο. Αυτό οδηγεί σε μία απίστευτη καθυστέρηση και ανεβάζει απίστευτα το βαθμό δυσκολίας και το κόστος για το καθετί.

Όλα τα παραπάνω, είναι απολύτως ακατανόητα όχι μόνο για τους πελάτες που έρχονται από το εξωτερικό, αλλά ακόμα και για τους Έλληνες, που είναι συνηθισμένοι στην γραφειοκρατία και την πολυνομία. Σύμφωνα με δεδομένα του γραφείου μας, το 30% των πελατών μας εγκαταλείπουν το όνειρο τους πριν βγει η άδεια, αφού η διαδικασία αγοράς οικοπέδου, προετοιμασίας συμβολαίου και έκδοσης οικοδομικής άδειας διαρκεί περίπου δύο χρόνια, αναγκάζοντάς τους να φεύγουν δυσαρεστημένοι από τη χώρα.

ΟΙΚΟΔΟΜΗΣΗ ΣΤΗΝ ΚΡΗΤΗ

Όσοι έχουν περισσότερη υπομονή και περιμένουν μέχρι να πάρουν την οικοδομική άδεια στα χέρια τους, σειρά μετά έχει ο γολγοθάς της κατασκευής. Με τα σχέδια λοιπόν της αδείας, απευθύνονται σε τεχνίτες μεμονωμένα ή σε κατασκευαστικές εταιρίες, για να πάρουν προσφορά και να ξεκινήσουν την κατασκευή. Το μείζον θέμα όμως είναι ότι τα σχέδια της αδείας, δεν επαρκούν για να ξεκινήσει η κατασκευή. Χρειάζεται να γίνει μελέτη εφαρμογής, κατασκευαστικά σχέδια δηλαδή, που θα απευθύνονται σε κάθε συνεργείο ξεχωριστά, που σε ορισμένες περιπτώσεις φτάνει σε κλίμακα 1/1. Μέσω αυτής της διαδικασίας λύνονται όλα τα ζητήματα που θα προκύψουν στην κατασκευή. Αυτή η μελέτη συνήθως δεν γίνεται από τους μηχανικούς και όταν γίνεται, συχνά είναι ελλειπής. Σε άλλες περιπτώσεις, πολλές κατασκευαστικές εταιρίες και τεχνίτες στην Κρήτη, για τους δικούς τους λόγους, όταν δίνουν προσφορά, δεν λαμβάνουν υπόψη τους τη μελέτη εφαρμογής, με αποτέλεσμα είτε να δίνουν λάθος προσφορές (υπερτιμημένες συνήθως) είτε να προκύπτουν έξτρα χρεώσεις στην κατασκευή, είτε να έρχονται μπροστά σε κατασκευαστικά ζητήματα που θα έπρεπε να είναι λυμένα πριν την σύναψη της συνεργασίας. Αυτή η κατάσταση δημιουργεί μία τεράστια ανασφάλεια στον ιδιοκτήτη που ήδη έχει χάσει την εμπιστοσύνη του και είναι καχύποπτος από το στάδιο της μελέτης.

Προβλήματα τα τελευταία χρόνια, συναντώνται ακόμα και στη συλλογή προσφορών ή στην ομαλή διεξαγωγή των εργασιών στο στάδιο της κατασκευής. Η μεγάλη ζήτηση σε τεχνικά συνεργεία τα τελευταία χρόνια και η πολύ μικρή προσφορά στην Κρήτη, έχει οδηγήσει στην εκτόξευση των τιμών, στην αδυναμία τήρησης χρονοδιαγράμματος, στη χαμηλή ποιότητα κατασκευής και στην έλλειψη ανάπτυξης της τεχνογνωσίας των τεχνιτών. Γενικότερα, οι συνεργασίες μεταξύ εργοδότη και κατασκευαστών / τεχνιτών χαρακτηρίζονται από έλλειψη επαγγελματισμού, με ότι αυτό συνεπάγεται.

Επομένως, ο ιδιοκτήτης του ακινήτου, ενώ διαθέτει σε γενικές γραμμές ένα κεφάλαιο που βρίσκεται σε επίπεδα βόρειας Ευρώπης, αντιμετωπίζει τεράστιες δυσκολίες στη φάση της κατασκευής σχετικά με τον επαγγελματισμό, την τεχνογνωσία των τεχνικών συνεργείων, τις καθυστερήσεις και πολλές φορές τη χαμηλή ποιότητα.

Όσο για τους μηχανικούς που κάνουν επιστασία και ασχολούνται με την κατασκευή, είναι στη δύσκολη θέση, μη μπορώντας και πάλι να κάνουν την δουλειά τους, να έρχονται σε ρήξη με τους επαγγελματίες του κλάδου της κατασκευής ή τις κατασκευαστικές εταιρείες. Αυτοί με τη σειρά τους, λόγω του μεγάλου όγκου έργων και της ζήτησης που υπάρχει, αποφεύγουν τις συνεργασίες με projects που διαχειρίζονται μηχανικοί ή σοβαρές εταιρείες construction management και προτιμούν να παρέχουν τις υπηρεσίες τους όποτε θέλουν, με ό,τι ποιότητα θέλουν, σε ότι τιμή ζητήσουν και κυρίως σε μεμονωμένους ιδιώτες.

Αυτό κατ’ εμέ, μακροπρόθεσμα οδηγεί στην κατάσταση που υπήρχε προ κρίσης. Οι μηχανικοί να κλείνονται στα γραφεία τους και να ασχολούνται μόνο με τις μελέτες και η κατασκευή να πηγαίνει ανεξέλεγκτη στα χέρια “επιχειρηματιών” που μοναδικός σκοπός τους είναι το κέρδος. Αποτέλεσμα όλων αυτών είναι να έχουμε κτίρια με χαμηλή ποιότητα, στερούμενα νέας τεχνολογίας και χωρίς λόγο υπερτιμημένα.

ΤΟ ΜΕΛΛΟΝ

Η αγορά, όπως πάντα, θα βρει και πάλι τις ισορροπίες της. Θα ασχοληθεί περισσότερο ανθρώπινο δυναμικό στην κατασκευή, θα έρθουν νέοι επαγγελματίες στο κλάδο, θα παραγκωνιστει και πάλι μερίδα τεχνιτών που δεν προσφέρουν σωστές υπηρεσίες και θα έχουμε συνεργεία από άλλους νομούς ή και άλλες χώρες. Πιθανόν θα έχουμε και μεγάλες κατασκευαστικές εταιρείες ή και πολυεθνικές που θα ασχοληθούν με έργα αυτής της κλίμακα. (αν έρθει μία μεγάλη κατασκευαστική εταιρία από την Αθήνα με τα συνεργεία της να φτιάξει ένα κολυμβητήριο, γιατί να μην φτιάξει ταυτόχρονα και δέκα κατοικίες;) Οπότε, θεωρώ ότι με το πέρασμα του χρόνου, τα προαναφερθέντα ζητήματα της κατασκευής θα μειωθούν.

Δεν είμαι όμως το ίδιο αισιόδοξος με την γραφειοκρατία και την πολυνομία. Η ψηφιοποίηση, μέχρι και σήμερα τουλάχιστον, δυσκόλεψε ακόμα περισσότερο τις διαδικασίες. Οι μηχανικοί βρίσκονται σε προσπάθεια να προτείνουν λύσεις σε θέματα, αλλά τα θέματα είναι πάρα πολλά και συχνά βρίσκουν τοίχο. Είναι κρίμα όμως 20 χρόνια μετά, που η οικοδομή έχει πάρει και πάλι τα πάνω της, να ζούμε τις ίδιες καταστάσεις και να κάνουμε τα ίδια λάθη. Ας ελπίσουμε ότι αυτή την φορά θα έχουμε τουλάχιστον περισσότερο παιδεία και εμπειρία, ώστε να μην κάνουμε τα ίδια λάθη, να “βρωμίσουμε” λιγότερο τον τόπο μας με κτίρια “σκουπίδια” και να διώξουμε όσους λιγότερους από τους ανθρώπους που έρχονται σε αυτό τον ευλογημένο τόπο.

Ας μην μείνουμε και πάλι μόνοι μας…